В конце мая в России традиционно отмечают День соседей. Управляющие компании СРО «Гарант» каждый год с энтузиазмом поддерживают этот добрый, почти домашний праздник. Жители совместно с сотрудниками УК наводят порядок в своих дворах, высаживают цветы, кустарники, красят ограждения, урны, скамейки и, конечно же, общаются – тепло, по-соседски!
Представители НП «СРО УН «Гарант» приняли участие во Всероссийском совещании на тему «Трансформация регулирования рынка управления многоквартирными домами». Мероприятие состоялось 24 апреля в рамках выставки «ЖКХ России» 2024. В последнее время в профессиональном сообществе ведутся дискуссии на тему «совершенствовать лицензирование» или «перейти на обязательное саморегулирование». Единого мнения не сформировано. Поиск верных и эффективных решений продолжается.// Архангельск, май 2012
Выступление директора НП «СРО УН «Гарант» А.Ю. Тропина
на III Всероссийском съезде управляющих компаний:
«Требования к эксплуатации МКД как мера по обеспечению безопасности проживания»
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ), управление многоквартирным домом должно обеспечивать безопасность жизни, здоровья и имущества граждан. На деле обеспечение безопасности проживания в МКД является для управляющей организации трудновыполнимым мероприятием.
Сегодня Проектом Постановления Правительства РФ управляющим компаниям предлагается оказывать «минимальный перечень работ и услуг для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме». Перечень представляет собой довольно обширный список работ, который должна выполнять управляющая организация. Но беда в том, что данный перечень не указывает на то, что какие-то из этих работ надо делать обязательно, чтобы обеспечить приемлемый уровень безопасной жизни в доме.
На практике это выливается иногда в серьезные споры между собственниками и управляющей организацией, которая не может доказать собственнику необходимость проведения этих работ и идет у него на поводу, отдавая себе отчет, что тем самым жизнь и здоровье жителей дома подвергаются опасности. Если собственник не ощущает ответственности за состояние дома, жить в таком доме со временем станет опасно.
Сам собой напрашивается вывод, что в этом случае ответственность за непринятие решений по проведению в многоквартирном доме необходимых видов работ должна лежать на собственнике жилья (как происходит в случаях частного домовладения). Однако такая ответственность законодательством РФ не предусмотрена. По жилищному кодексу за безопасность проживания в МКД доме отвечает управляющая компания.
В результате тот же собственник, который в своё время отказался от проведения экспертизы и принятия решения по проведению в доме обязательных видов работ, обращается с жалобами на ненадлежащее содержание МКД в Государственную жилищную инспекцию и другие надзорные органы. В итоге управляющая компания расплачивается за безответственность собственников непомерными штрафами. Абсурдность ситуации налицо.
Необходимо на государственном уровне принятие Стандарта безопасности проживания в многоквартирном доме - минимального перечня работ по обеспечению безопасности проживания граждан, которые обяжут собственников выполнять/оплачивать работы данного перечня. Такие работы не должны выставляться на голосование, т.к. являются обязательными. Отказ собственников оплачивать их в данном случае рассмативается как нарушение государственного законодательства и влечет за собой привлечение к ответственности. Только в этом случае собственники квартир в полной мере почувствуют себя настоящими хозяевами многоквартирных домов и научаться заботиться о них, как о своих собственных.
Рядовые вопросы по управлению многоквартирным домом, не касающиеся впрямую обеспечения безопасности граждан (как, например, уборка помещений общего пользования и придомовой территории и другие), регулируются непосредственно собственниками и управляющей компанией. Здесь жители дома вольны устанавливать периодичность и качество проведения таких работ, либо путем голосования вовсе отказаться от них (производить уборку своими силами).
Стандарт безопасности проживания в МКД должен стать одной из основных частей Стандартов деятельности управляющих компаний, разработкой которых в настоящее время занимаются Правительство Российской Федерации в лице Министерства регионального развития, и профессиональное сообщество в лице Национального объединения саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью.
Содержание Стандарта безопасности вытекает из четырех блоков элементов безопасности в многоквартирном доме:
- механической (техническое состояние конструктивных элементов многоквартирного дома: фундаментов, подвалов, перекрытий, покрытий, стен, крыш, лестниц, фасада, перегородок, отделки, полов, и т.д.);
- инженерно-технической (состояние оборудования и систем инженерно-технического обеспечения в многоквартирном доме: мусороудаление, вентиляция, отопление, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и т.д);
- пожарной (содержание помещений общего пользования и придомовой территории по обеспечению требований пожарной безопасности);
- санитарно-эпидемиологической (содержание помещений общего пользования и придомовой территории по обеспечению требований санитарно-эпидемиологической безопасности).
Безусловно, минимальный перечень работ, направленный на обеспечение безопасности граждан (Стандарт безопасности) для каждого дома будет индивидуальным, в зависимости от года постройки и серии, срока эксплуатации и состояния внутридомовых инженерных домов, года проведения последнего капитального ремонта и других аспектов. При этом базовым должен являться законодательно закрепленный обязательный Стандарт безопасности.
Для определения содержания Стандарта безопасности по каждому конкретному дому понадобится проведение профессиональных осмотров домов по выявлению скрытых и видимых дефектов, и обязательно с привлечением специалистов и лабораторий, исходя из 4-х вышеназванных элементов безопасности многоквартирного дома.
Оплачивать это недешевое мероприятие обязаны собственники жилья – данное требование также должно быть установлено законодательно. И только имея на руках результаты профессионального осмотра всех составляющих элементов МКД, включая внутридомовые коммуникации и придомовую территорию, управляющая компания может нести ответственность по обеспечению безопасного проживания граждан в многоквартирном доме.
Не реже чем один раз в десять лет проводится Обследование многоквартирного жилого дома. Решение о дате проведения Обследования принимают Собственники на основании предложения управляющей организации, либо при явных нарушениях целостности конструкций и других видимых изменениях по отношению к отдельным элементам МКД, инженерным системам или прилегающей территории. Обследование проводят специализированные организации, в соответствии с требованиями "ГОСТа Р 53778-2010. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния".
Организация, осуществляющая обследование, должна обладать специалистами, инструментами и приборами, применение и использование которых позволит выявить все проблемные места и определить перечень работ, выполнение которых будет удовлетворять Стандарту безопасности проживания граждан в многоквартирном доме. В отдельных случаях к обследованию необходимо привлекать сторонние специализированные организации.
Здесь возрастает роль саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. Именно необходимостью обеспечения безопасности продиктовано введение обязательного саморегулирования в таких отраслях как строительство и проектирование. В сфере управления недвижимостью СРО выступает в качестве гаранта безопасного проживания граждан в многоквартирных домах, а также добросовестного поведения своих членов в части выполнения Стандарта безопасности многоквартирного дома.
Управляющая компания, как член СРО, – субъект, который несет ответственность за соблюдение Стандарта безопасности многоквартирного дома в период его эксплуатации, в том числе и субсидиарную, наравне с другими членами СРО. В отличие от УК, ТСЖ не может нести ответственность за безопасность, т.к. это некоммерческая организация. Всё, что касается безопасности, должно быть в руках профессионалов. Оптимальным является заключение ТСЖ договора с управляющей компанией на осуществление работ, связанных с безопасностью проживания граждан.
СРО вправе требовать от своих членов самого строгого соблюдения Стандартов и Правил профессиональной деятельности по обеспечению безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и требований технических регламентов, применяя к нарушителям меры дисциплинарного воздействия, вплоть до исключения из членов СРО.
Таким образом, вопросы безопасности должны стать основополагающими в деятельности управляющих компаний. Введение на государственном уровне минимального перечня работ по обеспечению безопасности проживания граждан в многоквартирном доме – Стандарта безопасности – и его неукоснительное соблюдение собственниками жилья и субъектами предпринимательской деятельности – необходимое условие для решения основных задач в сфере управления многоквартирными домами: обеспечения безопасного и комфортного проживания, а также предоставления качественных жилищно-коммунальных услуг.
